买卖合同纠纷仲裁案——北京德恒（广州）律师事务所主任吴国权律师

一、在香港借款“炒楼”，巧遇“银根”收紧，不小心“炒煳”了！

90年代邓小平同志南巡后，中国对外改革开放顿时进入勃发时期，百业兴旺，其中尤以房地产业的发展最为迅猛，广东的房价在短短的几年间升幅超过二三倍。与深圳罗湖海关联检大楼相连的罗湖商业城项目正好赶上当年房地产发展的黄金时代，在尚未取得预售许可证时，每平方米单价已被炒至令人瞠目结舌的10万港元。

该项目由香港某公司与深圳某国有上市房地产公司以中外合作项目公司的方式开发经营，实际由香港某公司负责项目公司的具体经营。在项目仍在主体建筑施工期间，尚未符合预售条件，项目公司便趁房地产价格不断攀升之机，委托香港某中介机构以包销方式在香港推售（租）项目；此香港中介机构则乘机在香港市场大肆炒作，对外（租）售价比包销价格高出80%以上。

在炒风日盛之下，国内某驻港公司倾尽全力以高达6亿多港元购买其中第三层全层；为了规避没有预售证这一缺陷，香港某中介公司以自己名义与国内某驻港公司签订租期为30年的租赁合同（实为买卖合同，因合同注明预售条件成就时即转为买卖合同），国内某驻港公司支付了2亿多港元的首期楼款，余款需在短期内分期支付；合同中订明了发生争议则递交中国国际贸易促进委员会对外经济贸易仲裁委员会（现中国国际经济贸易仲裁委员会）仲裁解决的仲裁条款，正是这一条款在其后帮助买方避免了巨额楼款被没收的厄运，打破了在香港多年以来形成的“挞定”（即在买方违约情况下卖方有权没收买方已付楼款）魔咒。

合同签订并交付首期2亿多港元楼款后，一切似乎风平浪静。但天有不测风云，鉴于国内经济过热，中国政府果断采取了紧缩银根措施，以令过热的国内经济软着陆。一时间，国内金融机构收紧信贷，资金紧缺突现。国内某驻港公司因被断绝了国内资金来源，立即陷入资金链断裂的绝境，无法支付陆续到期的楼款，违约已成事实。

二、临危受命，与香港同行携手共同苦寻挽救危局良策

香港周卓立律师邀请吴国权律师等共同处理该案。我们首先仔细分析研究案件有关法律文件，整理出案件的关键问题，并进行综合分析各方面利弊得失，拟定工作思路、行动方案、应对策略和最低目标。

我们整理出以下关键问题：

①合同的主体，项目公司能否成为合同主体？

②合同的合法性和有效性；

③合同的准据法，即是适用中国内地法律还是适用英属香港地区的法律？

④解决争议的方式及地点；

⑤香港某中介公司的实际偿付能力。然后针对这些问题进行综合分析，明晰各方面利弊得失，做到知己知彼。

首先，从合同文本看，合同签约人为香港某中介公司和国内某驻港公司，项目公司没有在合同文本上签字，而国内某驻港公司只有一份项目公司授权委托香港某中介公司在香港租售罗湖商业城的授权委托书，由此，项目公司是否合同主体显然会争议颇大；香港某中介公司经济实力有限，且作为中介机构应当不会持有多少不动产，而资金则来去无踪，如香港某中介公司有意避债，则易如反掌。如我们把目标仅对准香港某中介公司，则即使将来官司胜诉，那么，胜诉债权也很难实现。而合同虽订明了在国内涉外仲裁机构仲裁的条款，但按照该仲裁机构的仲裁规则，仲裁条款的效力仅涵盖合同签约当事人，由此，仲裁条款的效力可能涵盖不了项目公司；如果这样，即使项目公司拥有足够经济实力，但因其不是合同签约当事人而可能不能成为仲裁裁决的当事人承担合同责任。这是我方面临的最大风险——承担责任主体的实际经济实力风险。

其次，在实体法律适用方面，如适用英属香港法律，则合同合法有效，国内某驻港公司违约无疑，不但已付楼款无法索回，还可能面临赔偿对方其他损失的风险；如适用中国内地法律，则合同很可能违法无效，其结果是互相返还，国内某驻港公司有可能可索回2亿多港元巨款，也很可能无需承担其他损失赔偿责任，结果与前一种情况恰恰相反。根据合同中约定的在中国国际贸易促进委员会对外经济贸易仲裁委员会仲裁解决的仲裁条款，仲裁地点在北京，那么，根据合同标的物为不动产且不动产所在地在中国内地，再结合仲裁机构为中国涉外仲裁机构及仲裁地点在北京等因素，争取适用中国内地法律作为准据法的可能性很大。这是对我方有利的因素。

由以上分析我们发现，能否在仲裁申请受理、审理和裁决过程中说服仲裁机构和仲裁庭接受将项目公司列为被申请人以及仲裁庭是否支持并裁决项目公司承担合同的法律责任则成为案件的关键所在。

在分析研究案件材料过程中，我们同时还留意到了可以利用于解决争议的有利因素：

（1）项目公司成立过程以及项目立项、规划、报建与施工过程等明显存在不正常或不符合有关规定的情况；且项目公司合作中方为国有上市公司，按规定有责任将有关项目公司及项目情况向公众进行披露；

（2）香港某中介公司与项目公司确定的包销价与香港某中介公司租（售）给国内某驻港公司的价格差距巨大，其中很可能存在某些不为人知的内情，作为项目公司及其它合作方，很可能不希望仲裁案件以及相关内情曝光，可能存在与项目公司及其合作方和谈解决的机会。问题摆在我们面前，如何创造和利用这些机会？

基于以上分析，我们共同商定了以调查取证和申请仲裁为手段，创造和谈解决机遇，以争取和谈解决争议目标的工作思路、策略和行动方案。事实证明，我们的分析、思路、策略和目标是正确的。

三、依计而行，主动出击，创造并抓住和谈良机，终成和解。

首先，我们根据情势发展，选择适当时机不断深入地向当地工商、外经、规划国土、建设等政府主管部门调查项目公司及项目用地、规划、报建与施工等资料，以便尽量多地掌握对方情况，并让项目公司及其合作方了解我方掌握资料的程序和范围，控制不让媒体知道和公开公布，以保持这种压力在一定范围，通过项目公司施压香港某中介公司，逐渐凝聚成一股推动案件向和谈方向发展的合力。

其次，根据项目公司出具给香港某中介公司租售项目的授权委托书以及项目公司是合同标的业主的事实，我方认定项目公司应当为合同当事人并将项目公司作为仲裁申请的被申请人之一，说服仲裁机构受理和接受我方的仲裁申请，仲裁机构依法向项目公司发出了应诉通知书。这样，就将项目公司拖入到漫长的仲裁程序中，尽管仲裁庭很可能不会认定项目公司为合同当事人并裁决其不承担合同责任，但这样的安排给项目公司及其合作方形成了在仲裁过程中需出示文件资料可能被公开以及仲裁结果或许会对其不利的双重压力，直接形成推动和谈深入进行的动力。

果然，机会来得比我们预料的还快，和谈之门终于向我方敞开了。项目公司在收到仲裁机构送达的仲裁法律文件后不久，就主动与国内某驻港公司人员联系，表示了可以接触谈判的意愿。我方根据事先安排，没有马上回应，待对方几次联系后我方才回应。且对于初次会谈，我方也事先考虑过出席初次会谈人员的层次不能太高，否则，如最高领导出面，一旦谈得不好，则很可能陷入疆局，没有了回旋余地。

经过数拾回合且长达壹年多的不断商谈，期间历经各种波折，最终于仲裁庭通知开庭审理前三天，项目公司、香港某中介公司与国内某驻港公司三方达成和解协议，同意按6亿多港元除以第三层全层面积所得每平方米单价，计算2亿多港元应得第三层商铺相应面积给国内某驻港公司，各方对其余互不追究。至此，国内某驻港公司的2亿多港元巨款终于换得了相应面积的房产，避免了被“挞定”所遭遇的巨额损失。

四、一切行动皆是手段，解决问题才是最终目的。

温故知新。每当想起这件案件的处理过程，深感当年在与香港律师同行的共同努力下，我们全面分析和研究了各方面的情况及其优劣势，及时准确把握案件的关键，理清各方立场、利益，拟定了处理案件思路、方法、策略和目标，切实执行暨定方略，体现了思想、方法和行动的协调一致。一切行动皆是手段，解决问题才是最终目的。

主办律师介绍：

吴国权 律师

北京德恒（广州）律师事务所主任，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，深圳仲裁委员会仲裁员

执业领域

吴国权律师的主要执业领域涉及诉讼、仲裁、房地产、公司、合同、兼并重组、投融资、国际贸易、知识产权、劳动保障等。

吴国权律师在贸易投资、金融、房产建设、知识产权、劳动人事关系和产品责任等领域的诉讼和仲裁方面具有丰富的实践经验。吴律师曾参与多家跨国公司、国有大型企业、国有银行、外资银行的重大诉讼案件，案件涉及国际贸易、外商投资企业、公司兼并重组、房地产开发建设、工程承包、知识产权 外债担保、票据、信用证、提单及产品责任等。吴律师具有将近二十年的执业经验，代理了数百件各种诉讼、仲裁案件，涉及粤港澳三地，并多次作为中国法律专家证人在中国人民共和国香港特别行政区高等法院出庭作证并提供中国法律意见。

工作经历

吴国权律师于2007年加入德恒（广州）律师事务所。在加入德恒前，吴律师曾在中国国际贸易促进委员会广东省分会从事了八年涉外法律事务工作，1993年参与创办中国国际贸易促进委员会广东分会属下广东国际经贸律师事务所，1995年创办合伙制律师事务所并担任主任。

教育背景

吴国权律师1985年毕业于西南政法大学法学专业获法学学士学位；1985年就读中国政法大学经济法专业研究生获授法学硕士学位。1990-1991年曾在中国法律服务（香港）有限公司工作学习。

专业资格

广州市律师协会知识产权专业委员会委员

中国律师协会会员

中国海商法协会会员

中国法学会会员

社会职务

广州市生产力促进中心专家库在册专家

中国民主同盟广东省委员会法制与社会委员会委员

中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员

深圳仲裁委员会仲裁员