专业细分中闯出来的动拆迁律师——访上海市联合律师事务所高级合伙人马永健律师

律师的价值在于为当事人创造价值，唯有专业，更具价值。

——马永健

马永健 律师

华东政法大学民商法硕士，上海市联合律师事务所高级合伙人。擅长房地产、不动产征收（动拆迁）、公司事务、投融资、知识产权等民商领域的诉讼及非诉业务。

马永健律师是上海市委、市政府信访和法律事项顾问律师，黄浦区政协委员（候补），黄浦区政府法律顾问，黄浦区行政复议委员会委员，八届上海市律师协会建筑与房地产法律委员会委员，九届上海市律师协会不动产征收（动拆迁）法律专业委员会副主任，东方大律师节目特邀嘉宾。

马永健律师执业中发挥房地产和动拆迁方面专业特长，曾代表上市委、市政府核查64件重大积案，参与黄浦区动迁信访突出矛盾核查、黄浦区信访终结事项听证，在促进社会和谐稳定方面做了大量工作。还成功处理过某市80万平方米旧区改造项目、香港成基广场高远控股融资项目、金庭庄园会所项目、轨交13号线淮海中路站点转移过渡项目、董家渡动迁、多起大型厂房动迁、上海物权法第一案、上海悦园商厦售后包租案等一大批重大、复杂、疑难案件。马永健律师处理过中远两湾城亲水平台人身侵权案、陈冠希持股公司名誉侵权案、德国洁水商标侵权、为为网诉美国苹果公司商标侵权案等热点案件。中央电视台、东方卫视、上海电视台、东方广播电台以及几十家报刊对马永健律师代理的案件作过上千篇报道，网络转载2万余项。

著作和奖项 

马永健律师是房地产买卖实务书籍《买房114》（上海科学普及出版社）、《非公有制企业常用法律法规选编》（上海三联书店出版）的主编之一。

2011年度上海市司法行政系统先进个人；2012年度上海市司法行政系统岗位标兵；2014第一届上海律师学术大赛优秀奖。 

▲ 马永健律师参加上海律师公会成立一百周年纪念活动 

专业细分出的动拆迁律师

记者：您是房地产专业律师起家，后来怎么会逐步深入到动拆迁和不动产征收业务领域的呢？

马永健律师：因执业的第一家律师事务所主要做房地产业务，因此我也就理所当然的成了房地产专业律师，从房地产项目开发与经营相关的宗地取得、工程建设、预售交易，到与房地产开发相关的合作开发、股权架构、项目融资、项目转让，到城市基建、综合体建设、商业租赁等，几乎全方位介入了房地产业务。2008年，我加入了八届上海市律师协会建筑与房地产法律委员会，还曾组织编写、出版过房地产买卖实务书籍《买房114》。

随着房地产项目法律服务的增多，参与的动拆迁工作也就随之增多。刚开始还不好意思称自己是动拆迁律师，总说是做土地前期开发的律师。因为动迁越来越难，就需要我不断研究动拆迁相关法律、政策，不断应对动迁疑难案例，不断参加动迁相关的学术及研究活动，不知不觉中随着房地产专业细分，我就成了动拆迁专业律师。

有了为上海和江、浙等外地的开发商和动迁户提供大量法律服务的经验，专业方面被行业协会和同行认可，政府就找上门来。

2009年5月，上海市房管局与上海市律师协会合作进行全市旧改动拆迁工作课题研究，我们建筑房地产专业委员会几位委员承接了这个课题，到杨浦区河间路保障性住房建设基地开展专题调研。出乎我们意料的是，动迁指挥部在与我们交流时突然意识到专业律师可以在动迁工作中发挥重要作用，当即决定聘请专业律师成立专门工作组作为第三方参与监督整个动拆迁工作。一个多月的律师工作实践证明，专业律师能有效地推进动迁工作，社会反响良好，实现了“解疑惑、树诚信、主公正、保阳光”的第三方参与动迁工作的目的。《新民晚报》作了专题报道，杨浦区住房保障中心为我们开了庆功会，还向上海市律协呈递了表扬信。

有了河间路动迁地块聘请专业律师作为第三方介入动迁工作成功实践经验，恰逢上海市委、市政府组织全市最高级别的信访核查，由政府购买法律服务，在全市聘请十五家律师事务所的动迁专业律师作为第三方对全市重大动迁信访积案进行跨区核查，我有幸被选中作为其中一家参与核查律所的负责人。之后我又参与了黄浦区重大动迁信访案件的核查，进而又参与了黄浦区董家渡动迁地块、轨交十三号线淮海中路站点过渡项目、上海以及外地企业厂房动迁、土地征收等工作。董家渡地块现已拆平，该地块媒体最近报道市值300亿元人民币，将无可争议的成为中国的新地王。

在参与市委市政府动迁信访核查工作中，我们一批律师从建筑房地产专业委员会分离出来，成立了上海市律协不动产征收（动拆迁）业务研究委员会，我们有机会进入更多的动迁基地进行调研，与全国动迁专家、其他律师同行进行交流，组织疑难案例讨论，编写案例，动迁业务委员会的活动更是拓宽了我的视野，极大丰富了我动迁工作经验。

随着征收条例的颁布，动迁时代过渡到征收时代，我又开始了介入上海市第一个征收项目的调研工作。在征收工作还未正式启动时，我已经带着我的律师团队绘制出征收全程法律服务架构图，组织编写了《征收知识汇编》。

▲ 马永健律师参加动迁信访核查个案分析研讨会

有作为才有地位

记者：听说您作为律师参加上海动迁信访核查工作中，市委书记喊你“老马”，可否分享下当时的状况和情景？

马永健律师：确有此事。2009年8月，我受上海市委、市府的委托作为第三方介入信访突出矛盾工作核查，核查了浦东新区64件案件，主要是动迁矛盾积案。

第一次向俞正声书记以及其他市委领导、相关委办局领导做信访核查工作汇报时，我作了四十五分钟的发言，如实反映了信访核查中的相关情况，还发出了树立司法权威是解决信访矛盾的根本途径和出路的强音。人大刘云耕主任在会后交流时称我的发言最精彩，要我保持我的风格。

第二次向俞书记汇报工作时参加的人数较少，浦东新区区委书记和区长都在场，俞书记看到他主抓的核查工作相关区领导都很重视，因此那天也比较高兴。在听取个案汇报时，浦东新区信访办的领导在对一个案子的定性上与我发生分歧，俞书记听了双方的意见后笑着说：“案子问题你们就不要争了，你们还是听老马的吧。”后来，俞书记指出，信访矛盾化解成了两人揉面团，揉到哪里算哪里，应该考虑定个尺度。俞书记当时亲切的问：“老马，这个问题你怎么看？”我谈了我的一些观点，还根据化解动迁矛盾的经验特别指出化解方案锁定和化解方案中房源锁定的问题，俞书记对我的提议作了认真的记录，后来在信访核查终结案件中就有了要求责任单位必须把化解方案中的房源落实的规定。

我人到中年，还够不上“老马”。当然，市委书记喊我什么并不重要，但我看重的是，在政府官员和律师的不同意见中，俞书记选择采纳法律人的意见，一声“老马”充分体现了政府领导尊重法律，尊重法律人，尊重我在动拆迁业务领域的资历，这是我执业生涯目前最为自豪的事。 

▲ 马永健律师参与主编出版的书籍 

危难之处显身手

记者：您执业中最有成就感的是哪些案件，可否分享给广大读者？

马永健律师：执业以来代理过的案子有几千件，很多案子都很有故事性，但我最有成就感的倒是一件不能称为案子的一段工作经历，那就是曾经参与处理过的闵行“楼倒倒”事件。

2007年6月，上海市闵行区在建楼盘莲花河畔景苑工地一幢13层的楼房发生整体倒塌，经媒体报道后在全国引起广泛关注，被称为“楼倒倒”。事件发生后，倒楼涉及的42户业主以及该楼盘其他几百户业主情绪激动，迅速开始了讨说法的集体维权行动。对闵行区政府而言，那时可谓是山雨欲来风满楼，黑云压城城欲摧。

事发后几天，我收到通知，说是让鲍培伦律师和我代表市委、市政府参与闵行区政府组织的倒楼事件的案例分析会。到了会场，发现到会的有闵行区委书记、相关委办局的领导和区政府的顾问律师，还有开发商以及开发商委派的律师。区委书记亲自通报了案情，希望听取三方律师的意见。让大家没想到的是，开发商的律师首先开炮，沉着冷静地称：“现在还不能说是开发商违约，我们完全有能力在交房日期前把倒掉的楼重新建起来。”开发商律师的话无异于一个惊雷，会场马上躁动起来。

我就此案发表了我的观点。首先，我指出倒掉的楼（涉及42户业主）是本案的热点，但不是本案的重点。本案关键是要处理好其他几百户业主是否可以要求退房的问题。凭着开发商的能力，倒掉的42户开发商能赔得起，但是如果几百户都要求退房，开发商赔不起，区政府也托不起这个盘。所以，第一步是请权威的鉴定机构，最好跳出闵行乃至上海，拿出权威鉴定机构的检测报告。如果主体结构质量检测不合格，则要从开发商破产层面考虑问题；如果主体结构质量检测合格，就稳住了几百户业主的心。此外，根据相关法律规定只有主体结构质量不合格，业主才有权要求退房，业主在合格检测报告面前，一般不会坚持退房，则局面可控。

其次，我针对开发商提出的“尚未构成违约”提出异议。一是法律上已经构成重大预期违约，倒楼业主可以要求退房；二是事故处理、勘察鉴定都需要时间，且重建将涉及到现有地基是否适合房屋重建以及开发商的履约能力等问题，不宜重建；三是可接受度问题，重建会让老百姓会感到开发商和政府“勾结”啥事都能做得出来，势必引发不良社会反响；因此，倒掉的楼不能重建，可以考虑建成绿地或亲水平台，让其他业主感到因祸得福。

最后我提出鉴于开发商已失去业主的信赖，最好考虑由其他资质好的品牌开发商接盘托管，把小区建设好。

2007年7月7日，我还就莲花河畔景苑危机化解问题向闵行区人民政府递交了律师建议书，闵行区司法局党委书记专门回复邮件表示感谢。

从事后看，倒掉的楼未重建，原址改造成景观绿地，还引进万科接盘，最终成为政府化解危机的典范案例。作为律师，我很有点危难之处显身手的感觉，因此觉得在这件事上最有成就感。

▲ 马永健律师为上海、江苏、浙江等动迁提供法律服务 

唯有专业，更具价值

记者：您执业格言里有句话叫“唯有专业，更具价值”，可否在此作个分享？

马永健律师：律师和医生在工作上有类似之处，医生救人疾病，律师解人急困。最有价值的医生不是什么病都能看的医生，最有价值的律师也不是什么业务都能做的律师。我比较看重术业有专攻，律师应结合执业实际，逐步找到自己喜欢或有机会从事的业务方向，把业务做专做强。多年来我结合办案实际，就房地产开发、房地产交易、建筑工程、房屋动拆迁、房屋征收、公司事务等作了几十万字的研究论述，还参与主编了《买房114》和《非公经济组织常用法规选编》。

但后来我逐步把动拆迁作为研究主要方向，更多的时间和精力放到动拆迁相关政策法规和案例的研习上，曾赴上海火车站北广场改造、董家渡动迁地块、淮海路115地块、轨交13号线淮海中路站点转移过渡项目、露香园房屋征收项目进行调研或提供法律服务。动迁、征收基地的工作实践能为律师学习、锻炼、成长提供丰厚土壤，几个基地实践下来，你不觉中就会成为动迁专业律师。

作为律师，还应该投入一些精力为法律制定、政策修订提出法律工作者的意见和建议。在国务院动迁条例修改、征收条例制定，以及上海市城市旧区改造、动迁、征收政策修订、动拆迁信访突出矛盾化解等问题，我都比较积极地投入到相关讨论交流和意见征询工作中去。2010年1月13日，韩正市长主持召开座谈会，就市旧区改造听取法律工作者的意见和建议，我就坚持阳光动迁，建立引入律师作为第三方进行全程监督的工作机制做了交流发言，还指出土地储备制度中存在的问题。律师能把一线实践中遇到的问题上升到立法建议提交给立法者作为参考，是非常有意义和价值的事，一条有效的建议被采纳，比律师通过努力纠正一百件个案更重要。

上海中心城区的旧改工作任务很重，需要改造的地块和面积很多；上海郊区的产业升级、功能区划调整、配套改造等也有大量动迁、征收工作需要完成，这就意味着这一块法律服务业务需求量依然很大。随着动迁、征收工作更加注重程序性和规范性以及工作难度的加大，更需要发挥专业律师的作用。老百姓、企业遇到动迁、征收需要专业律师帮着把关，政府也会更多地考虑购买法律服务来促进动迁、征收工作的规范，因此，从市场需求角度会对专业律师更加倚重，动迁、征收这一从房地产分离出的小业务领域，律师也可以大有作为，唯有专业，更具价值。

▲ 马永健律师为中国地王董家渡地块动拆迁提供法律服务 

化解矛盾，热心公益

记者：作为律师，您的追求是什么？

马永健律师：在以前，我希望自己成为一个仗义执言、救人急困的律师，所以在众多的媒体采访中，我都坚持讲真话，不畏权势，大家对我的评价基本上都说我很有正义感。

在参加上海律师公会成立一百周年的纪念大会时，在怀念、历数百年历史上的律师人物时，我突然意识到律师仅有正义感还是不够的，还应该有所作为，有所建树。尽管我现在最稳健的还是在公司常年法律顾问业务领域，但我更加重视进一步走专业化道路，我希望今后他人提起我时，能够认可我是动迁、征收领域的专业律师，并能够认可我在一个特定时代在化解动迁征收矛盾、促进社会和谐稳定方面尽到一名律师的社会责任。

记者：我看到贵所有一个您向上海市慈善基金会捐款5万元的捐赠证书，看来您非常热心公益活动呢。

马永健律师：不足挂齿。东方大律师的主持人洁蕙多年来通过广播维护困难群体的权益，做了很多的法律咨询和法律公益活动。她在上海市慈善基金会下成立了“洁蕙法律援助基金”。我平时工作非常忙，偶尔抽一个小时的时间参加东方大律师直播节目还行，但如果全程亲自办理法律援助的案子，我就有点分身乏术，于是我提出我通过资金捐助的方式，让弱势群体能得到律师的帮助，也能让提供法律援助的律师获得基本办案报酬，这就相当于我做了十件法律援助案件，何乐而不为呢。

马永健律师执业札记

作为律师，首先应是一位法学专家，这是律师立足的根本，如果不能树立法学权威的形象，在当事人面前就抬不起头，更做不好事；其次，律师还必须是位企业家，应有敏锐的市场嗅觉，规划和驾驭好自己的职场人生；再次，律师还应是位社会活动家，应有作为法律人要肩负促进民主和法治进步神圣使命的态度投入到日常的执业活动中去。