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在印尼投资所涉土地规制及其风险控制

2019-01-01 14:07:55 杨荣宽律师 24101

印度尼西亚不仅是东南亚最大的经济体,也是20国集团成员国,系具重要影响力的发展中国家和新兴市场经济体代表。近年来,我国企业在印尼的跨境投资增长显著。

5月7日,笔者在雅加达受邀出席“中国-印尼工商峰会”。在峰会上,国务院总理李克强发表主旨演讲称:“支持中国企业参与印尼区域综合经济走廊建设,愿帮助印尼方改善基础设施,在港口、临海经济、产业加工、海外仓建设等领域探讨合作”。可以预见,中国企业在印尼的跨境投资将进入全新发展阶段。

印尼的土地规制

印尼土地规制是跨境投资的重要一环,变动性是其重要特征。征用法一直被视为印尼实施基础设施项目的主要障碍,2011年12月,印尼国会批准第2/2012号《土地征用法案》,涉及的项目有铁路、港口、机场、道路、水坝和隧道等。

该法案明确规定政府应通过给付被征地人合理的补偿,作为取得基础设施建设用地的对价。众议院通过法案后,总统仍须再颁行一部后继法令来明确有关补偿和新法案适用的项目类别作为实施细则,同时财政部等部门也要出台进一步的配套条例。应该指出的是,该法案仅适用于政府项目,私营项目的投资者须通过与国有企业合作的方式参与。除了设定土地征用程序的完成期限为583天外,法案还为项目选址设定了两年的最终决议期限(期满可延长一年),这样的时间限制从一定意义上赋予了项目进程的法律确定性。关于溯及力方面,新法案并不适用于以往的项目,仅适用于尚未开始之土地征用活动的项目。

基于土地法案,关于土地征用,权利人有权直接向最高法院提出上诉,受理法院须在74天内完成相关法律纠纷的解决。独立评审小组具体负责对土地进行估价,土地权利人之应得补偿仅基于土地价格及因土地丧失而致直接经济损失。

跨境投资土地权属获得

印尼土地规制的原则为“土地私有”,印尼的土地分为两种:一种是已经在当地国土部门(印尼文“BadanPertahananNasional”,简称“BPN”)进行注册登记的土地,另一种是未在BPN登记的土地。

首先说业在BPN注册登记土地。业经登记之土地系由BPN颁发土地的权属证书,相关管理规定由印尼宪法1960年第5号关于“基本土地法”(印尼文“Undang-UndangPokokAgrariaNomor 5 Tahun 1960”,简称“UUPA”)及其后续相关政府法规规制。土地的权属包括:一是所有权HakMilik (HM)。所有权HakMilik (HM)是指土地权属是印尼公民,其有权利拥有和利用土地,土地所有权可以继承(UUPA第21章第1项)。二是耕作权HakGuna Usaha (HGU)。耕作权HakGuna Usaha(HGU)系指土地权属归政府所有,但公民可在特定时间内享有使用权,发展农业、渔业或畜牧业(UUPA第28章第1项)。三是建筑权HakGunaBangunan (HGB)。建筑权HakGunaBangunan (HGB)系指在特定期限内,个人或企业为建设或发展而使用土地。建筑权可以转让,需要转让的应通过BPN申请报备(UUPA第35-40章)。四是用益权HakPakai (HP)。用益权HakPakai (HP)系指无论是政府还是私人的土地上,其有权利使用并获得相关使用收益(UUPA第40章)。下列个人或机构可享有使用权:印尼国民、居住在印尼的外国人、在印尼合法的企业、公司、机关或单位、国家部门或非部门机构、省政府、社会组织和宗教组织、在印尼有代理权的外国法人、外国代表和外国机构代表。

再有就是未在BPN登记之土地。未在BPN登记之土地,本质上属于世袭土地。世袭土地印尼文被称为“HakUlayat”,即一种特殊类型的土地。HakUlayat一般属于某个家族或部落集体所有,其在印尼的大部分省区,尤其是在西巴布亚、巴布亚和亚齐等较为偏远省区普遍存在。构成世袭土地权利的要素在于:拥有明确成员的家族、明确的家族首领以及由家族控制的土地。世袭土地不仅是一个家族集体拥有的财产,更是家族存在和繁衍发展的基础,系一个家族的精神家园和情感依托。

根据印尼宪法1960年第5号关于基本土地法的规定,明确确认世袭土地存在的形式,且印尼本地家族可以依据地方习惯管理和处置世袭土地。但世袭土地权利受国家法律的管辖,不能与国家利益构成冲突或出现矛盾。为提高社会福利,国家有权处置世袭土地,但基于法律上对“国家利益”的模糊解读和理解,长期以来,地方家族与印尼政府、跨境投资者在世袭土地征用问题上产生了一系列矛盾和争议纠纷。

应该明确的是,跨境投资企业在印尼原则上无法获得土地所有权,但可以获得耕种权、兴建权或使用权等形式的土地权利。外商直接投资企业可以获得如下受限制的权利:其一,建筑权,即在土地上建筑并拥有该建筑物30年,并可再延期20年;其二,使用权,即为特定目的使用土地25年,并可以再延期20年;其三,开发权,即为多种目的开发土地,诸如农业、渔业和畜牧业等,使用期为35年,并可再延长25年。实践中,跨境企业可以在印尼设立一家外国投资公司,该公司可100%由外商独资,然后在获得土地开发权的条件下拥有30年的土地使用权,而且在20-30年间需要对上述土地交纳1.5%的土地税。

印尼为公共利益的发展征地,首先会由国土局相关部门进行规划,规划文件提交至省长,省长收到相关规划文件之日即为准备工作的开始日期。省长应于10个工作日内组织筹备工作小组,该筹备工作小组由市级、省级工作单位及其他相关部门人员组成。土地征用由印尼国土部门(BPN)负责人统筹实施,BPN负责人会成为土地征用办公室主任,土地征用关联工作均应获得主任的同意。征用主任在收到相关土地评估报告30天内要召集相关人员商讨,确定相应的补偿金额。相关补偿方案提交行政长官审批,并在30天之内实施。

跨境投资印尼土地

征用相关法律建议

标的土地之尽调。基于前述印尼土地权属及征用之存的特殊性,诸如,相关部落之土地权属并非基于注册和官方认可,而以土地所有权人出示持有声明函或转让声明函等材料确认存在,而同一土地标的通过转让声明函多次转让或在不同时期转给不同的人的现象普遍存在,客观上增加了土地权属甄别的复杂与难度,极易滋生土地权属争议纠纷。为此,跨境投资企业开展征用标的土地尽调工作具有现实必要。

印尼专业土地律师工作。对于跨境土地征用而言,为避免不必要的程序延迟与实体纠纷,聘请印尼专业律师提供土地征用法律顾问服务,协助合同拟订工作,在时间成本和经济成本考量方面均具重要意义。在实践中,律师收费通常是标的土地交易价格的1%-2.5%。

土地公证/地契官员见证。公证人(NOTARIS)系指在印尼拥有公证资质的主体,一般而言,公证人应拥有法律专业学历和丰富的执业经验。印尼公证人由印尼法律人权部任命,独立从事各类合同/文件之法律公证服务,并独立开展工作。公证费通常为交易价值的1%,所有交易都须在当地公证处缴费。公证人可以同时取得地契官员(PPAT)资格,正式的土地买卖契约必须由PPAT起草,并在其见证下签署。PPAT负责将标的土地在当地土地局进行登记、注册,并具结新的土地权属证书。在印尼任一土地交易,均须缴纳10%的销售税,在实践中,卖方和买方须各支付5%。

尊重当地风俗习惯。印尼系多元文化国家,跨境投资企业在征地过程中应高度重视当地文化,尊重地方民众的宗教信仰和风俗习惯,以最大限度保障投资利益。2017年10月13日,中泛控股(00715.HK)公告称,PTMabar与KPN订立和解协议,据此,双方确认就印尼苏北省日里雪梨冷县标的土地的法定及实益所有权归属达成协议,PTMabar为该土地的唯一法定实益拥有人。该案即为尊重印尼地方风俗习惯的实例。

综上所述,正如李克强总理所指出的,我国将以更高水平的对外开放,推动实现更深层次的互利共赢。“一个更加繁荣、开放的中国,必将为包括印尼在内的世界各国发展带来更大的机遇”,共同推进“区域综合经济走廊”建设,深化在旅游、数字经济、制造业、能源、环境、基础设施等领域的合作。“两国政府将制定政策,为促进双方投资和营商创造更好的环境”,重视印尼土地规制,开创我国在印尼投资的新篇章。